مسکن ملی با کدام پول ساخته می گردد؟ - مجله پریها

جهت دریافت خدمات نمونه آلاچیق با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران، طرح اقدام ملی فراوری و عرضه مسکن بدون استفاده از هرگونه اعتبار دولتی، تماما به منابع داخل پروژه متکی است و سیاست گذار کوشش نموده از تزریق پول پرقدرت که منجر به تورم در سطح کلان و هم چنین بازار مسکن می گردد خودداری کند. محمودمحمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، ویژگی شاخص این پروژه را اتکای صد در صد به منابع خود طرح می داند. اما سوال اساسی این است که آیا این پروژه برای تحقق، ظرفیت جذب نقدینگی بخش خصوصی با توجه به مقیاس طرح را دارد؟ سوال دیگر این که جامعه مخاطب آن تا چه حد از توان مالی برخوردار است؟ تجربه مسکن مهر در جذب منابع مالی متقاضیان نشان داد بسیاری از افراد در پرداخت آورده با مشکل روبرو شدند که به تطویل فرایند اجرای آن منجر شد.

فروش زمین با اقساط پنج تا 10 ساله

اراضی که به پیمانکاران طرح اقدام ملی مسکن واگذار می گردد احتیاج به آماده سازی زمین و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی دارد که باید برای تامین منابع آن فکر گردد. در بحث فروش اقساطی زمین به پیمانکاران، یکی از راهکارهای تامین مالی، ارایه تسهیلات پنج ساله بدون بهره با دو سال تنفس است که وزارت راه و شهرسازی به هیات دولت پیشنهاد داده این زمان به 10 سال افزایش پیدا کند. یعنی از ابتدا هیچ پولی از سوی بخش خصوصی پرداخت نمی گردد و بعد از پنج یا احتمالا 10 سال، بهره برداران، مالک زمین می شوند. هزینه ای که در این مرحله در اختیار ادارات کل راه و شهرسازی استان ها و شهرهای جدید قرار می گیرد تنها اعتباری است که باید به خدمات زیربنایی و روبنایی اختصاص پیدا کند.

مسکن ملی در زمان مقرر تحویل می گردد؟

از حدود 400 هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن قرار است 200 هزار واحد در شهرهای جدید، 138 هزار واحد توسط بنیاد مسکن و 100 هزار واحد در بافت های فرسوده و ناکارآمد عرضه گردد. اگر 100 هزار واحد بافت فرسوده که به شکل مجزا در حال اجراست را کنار بگذاریم باید تا کنون احداث 300 هزار واحد مشخص تکلیف می شد. اما بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی با گذشت حدود یک سال از شروع اجرای طرح، تنها 240 هزار نفر ثبت نام شده اند؛ زیرا 42 درصد ثبت نام نمایندگان معادل 100 هزار نفر فاقد شرایط لازم بودند و 58 درصد معادل 140 هزار نفر واجد شرایط بوده اند. یعنی باید پالایش مجددی صورت گیرد که زمان آن اواخر امسال عنوان شده است. کارشناسان معتقدند با این فرایند بعید است طرح طی دو سال به اتمام برسد. البته وزیر راه و شهرسازی همیشه که هدف اصلی اش از اجرای پروژه اقدام ملی را خانه دار کردن اقشار متوسط و پایین جامعه و هم چنین ایجاد نهضت خانه سازی عنوان نموده است.

از 200 هزار واحد طرح اقدام ملی که در شهرهای جدید تعریف شده تا کنون 70 هزار واحد شروع شده است. در بنیاد مسکن نیز 138 هزار واحد برنامه ریزی شده که تا کنون 13 هزار واحد شروع و برای 47 هزار واحدی که زمین آن تامین شده برنامه در دست تهیه است. بنابراین شواهد و قرائن نشان می دهد که ظاهرا سرعت پروژه در حد انتظار نیست.

چهار دستگاه دولتی یعنی ادارات کل راه و شهرسازی استان ها، شرکت عمران شهرهای جدید، شرکت بازآفرینی شهری و سازمان ملی زمین و مسکن به عنوان مجموعه تحت امر دولت، وظیفه اختصاص زمین به پیمانکاران طرح اقدام ملی را بر عهده دارند. دو نهاد دیگر نیز شامل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) در اجرای طرح اقدام ملی به دولت یاری می نمایند. تا کنون بنیاد مسکن 100 هزار و ستاد اجرایی 50 هزار واحد را بر عهده گرفته که یا از اراضی خودشان یا از زمین های وزارتخانه برای ساخت و ساز اختصاص می دهند.

احتمال ریزش برخی متقاضیان در مرحله اول پرداخت آورده

با وجود آن که طرح اقدام ملی برای دهک های 4، 5 و 6 عرضه می گردد آنالیز ها نشان می دهد که احتمالا بخشی از این گروه ها نیز با توجه به افزایش هزینه های زندگی ناشی از تورم طی دو سال اخیر توانایی تامین آورده را نخواهند داشت. آن طور که وزارت راه و شهرسازی اعلام نموده متقاضیان تایید شده در مرحله اول باید 30 تا 40 میلیون تومان آماده نمایند. مابقی مبلغ را نیز باید طبق جدول زمان بندی پرداخت نمایند. هزینه 10 تا 15 درصد نیز به منظور آماده سازی زمین از متقاضیان دریافت می گردد. زمانی که مسکن مهر نیز در مرحله اول نام نویسی قرار داشت در برخی از شهرها اعلام شد که متقاضیان کمتر از 2 میلیون تومان آورده پرداخت نمایند که همان زمان تعداد قابل توجهی ریزش کردند. احتمالا در مسکن ملی نیز تعدادی از 140 هزار نفر تایید شده برای تامین آورده 30 تا 40 میلیون تومان با ریزش روبرو می شوند. شاید به همین دلیل است که کارشناسان معتقدند پروژه هایی که در قالب مشارکت با سازندگان یا تفاهم نامه با دستگاه های دولتی اجرا خواهد شد امکان تحقق بیشتری دارد.

پروژه های نیمه تمام بخش خصوصی زیر چتر مسکن ملی

از سوی دیگر قرار است برای استفاده از ظرفیت های بیشتر به منظور تکمیل واحدهای نیمه تمام بخش خصوصی که به هر دلیل معطل مانده منابعی اختصاص پیدا کند که هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در این باره می گوید: اگر زمین یا پروژه نیمه تمامی، مالک خصوصی دارد می تواند در صورت تمایل به طرح اقدام ملی بپیوندد. یکی از معضلات این نوع پروژه ها تضمین خرید و تامین مالی است که دولت برای آن برنامه دارد. با وجود آن که هنوز این قالب از برنامه به شکل رسمی اعلام نشده، متقاضیان متعددی از سراسر کشور و تهران آمادگی خود را برای اختصاص زمین و پروژه های خود در این زمینه اعلام نموده اند. به این صورت پولی که از متقاضیان دریافت می گردد به تکمیل پروژه ها یاری می نماید. نوع دوم این قالب که به زودی تفاهم نامه های آن انجام می گردد تحریک فرایند ساخت پروژه های نیمه تمام سطح شهرها است که اگر در قالب طرح اقدام ملی با قیمت مناسب برای اقشار متوسط ارایه گردد دولت تسهیلات و بسته های خدماتی طرح اقدام ملی ارایه می دهد.

امکان فروش اقساطی در مرحله 40 درصد پیشرفت

درباره نحوه تأمین مالی برنامه اقدام ملی فراوری و عرضه مسکن این طور عنوان شده که بخشی از سرمایه در مراحل اولیه ساخت و ساز از سوی سرمایه گذار تأمین می گردد. در ادامه سیستم بانکی به اعطای تسهیلات مورد نظر می پردازد. بانک های عامل هم تعهد نموده اند تسهیلات مربوطه را با سود 18 درصد پرداخت نمایند و احتیاجی به خرید اوراق تسهیلات مسکن از سوی سازنده نیست. این تسهیلات در قالب تسهیلات کوتاه مدت در دوره ساخت پرداخت می گردد. یکی دیگر از روش های تأمین مالی برنامه اقدام ملی فراوری و عرضه مسکن از محل پیش فروش واحدها است که با مدیریت مجموعه های دولتی اجرایی می گردد. سازنده می تواند در مرحله 40 درصد پیشرفت فیزیکی پروژه، تمام یا بخشی از واحدها را پیش فروش نموده و پروژه را تأمین مالی کند. در این روش، سرمایه های خرد مردم جمع آوری می گردد.

طرح اقدام ملی مسکن در سه پروسه تامین زمین، تامین مالی و روش های اجرا انجام می گردد. هرکدام از دستگاه های دولتی بخشی از تولی گری این طرح را بر عهده دارند. یکی از روش های تامین زمین استفاده از تبصره ماده 6 قانون بودجه است. با توجه به مشکل تامین زمین مناسب در کلانشهرها، اختیارات قانونی برای در اختیار گذاشتن زمین های دولتی در شهرهای بزرگ داده شده است. از سوی دیگر اراضی در اختیار دستگاه ها و نهادهای طرف تفاهم می تواند به پروژه اقدام ملی اختصاص یابد. تا کنون بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اعلام نموده اند حاضرند اراضی در اختیار را به صورت فروش اقساطی در طرح مسکن ملی بیاورند. در این زمینه باید ادارات کل راه و شهرسازی استان ها به موضوع شناسایی زمین ها و عملیاتی شدن پروژه ها ورود نمایند.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه سازان درباره میزان تاثیرگذاری طرح اقدام ملی در بخش مسکن به خبرنگاران گفت: انبوه سازی و صنعتی سازی باعث توسعه و پیشرفت صنعت ساختمان، رونق مشاغل مرتبط و رشد اقتصاد کلان می گردد. از این لحاظ می توان طرح اقدام ملی را در حد و اندازه خود تاثیرگذار دانست اما به هیچ وجه نمی تواند بخش مسکن را که موتور محرک اقتصاد، دارای رابطه پیشین با 78 بخش اقتصاد و رابطه پسین با 56 بخش مالی است را به حرکت درآورد. مضافا این که در کشور با تقاضای نهفته حدود پنج میلیون واحد مسکونی روبرویم که مسکن ملی حتی در صورت تحقق، کمتر از 10 درصد احتیاج بازار را پاسخگو خواهد بود. لذا تنها راه فراوری و عرضه مسکن به شکل واقعی، اتکا به توان بخش خصوصی است. در مسکن ملی نیز اگر از این ظرفیت استفاده گردد کارها بهتر جلو می رود.

وی با بیان این که وزارت راه و شهرسازی با تولی گری مسکن ملی در واقع نقش ذاتی تعاونی های مسکن را به عهده گرفته است گفت: شأنیت وزارت راه و شهرسازی ایجاد بستر و شرایط فراوری مسکن است، نه این که راسا اقدام به ساخت و ساز کند. در مسکن مهر نیز ابتدا دولت قصد داشت وارد فاز اجرا گردد که نتوانست. بعد تفاهم نامه سه جانبه ای بین وزارت مسکن، بانک مسکن و انبوه سازان شکل گرفت که کارها تسریع شد. هرچند بعدها به دلیل تلاطمات ارزی، تورم های سنگین به پروژه تحمیل شد که فرایند امور را با مشکل روبرو کرد. در طرح اقدام ملی نیز همان شرایط دیده می شد.

به گفته پورحاجت، در همین 20 روز اخیر قیمت آهن از کیلویی 5200 تومان به حدود 7000 تومان رسیده است. طی یک سال گذشته که طرح اقدام ملی با مقداری تعلل روبرو شده تورم مصالح ساختمانی افزایش داشته و با توجه به آن که قیمت های فعلی برای متقاضیان به صورت علی الحساب محاسبه می گردد در سرانجام پروژه قطعا نرخ ها متفاوت خواهد بود.

دبیر کانون انبوه سازان توضیح داد: البته متقاضیان طرح اقدام ملی، آورده نقدی خود را به کالایی تبدیل می نمایند که به اصطلاح بر تورم سوار می گردد. از این نظر باید گفت مسکن ملی برای متقاضیان خوب است اما چنین طرح هایی برای کسانی که به هر دلیل نمی توانند نام نویسی نمایند یا از تامین آورده ناتوان هستند پاسخگو نیست و فرایند افزایش تقاضا در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.