مسکن ملی بدون خریدار؟

به گزارش پریها، افراد ثبت نام کننده حائز شرایط اولیه در طرح مسکن ملی به دو گروه تماشاچی و پیش خریدار قطعی تبدیل شده اند که 95 درصد آنها، فعلا در گروه اول هستند. حداقل 400 هزار خانوار فاقد مسکن از 6/ 1 میلیون ثبت نام کننده در این طرح، واجد شرایط خانه های دولتی ساز هستند. از این تعداد -تا اوایل تابستان- فقط 8 هزار نفر بخش اول آورده نقدی را واریز نموده اند که البته پرداختی آن ها کمتر از نصف مبلغ ابلاغی بوده است. پرهیز یا ناتوانی متقاضیان از پرداخت بهای این آپارتمان ها بیانگر نبود خریدارموثر است و 5 علت دارد.

مسکن ملی بدون خریدار؟

جهت دریافت خدمات آلاچیق شیشه ای با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

تازه ترین برآورد ها درخصوص شرایط واریز آورده اولیه متقاضیان مسکن ملی نشان می دهد هم اکنون تنها حدود 5 درصد از متقاضیان واجد شرایط و تایید شده برای قرار دریافت در لیست پیش خریداران واقعی واحد های مسکونی دولتی ساز، اقدام به واریز وجه نموده اند و به این ترتیب عملا 95 درصد از این متقاضیان در این طرح نقش تماشاچی دارند. آنالیز های دنیای اقتصاد بر پایه آمار های رسمی وزارت راه وشهرسازی مربوط به اوایل تابستان امسال نشان می دهد که اکثریت متقاضیان واجد شرایط پیش خرید واحد های طرح اقدام ملی مسکن که در فرآیند پالایش متقاضیان به لحاظ برخورداری از شرایط معین شده برای قرار دریافت در فهرست مشمولان مسکن ملی از سوی این وزارتخانه تایید صلاحیت شده اند، هنوز اقدام به واریز آورده اولیه به عنوان شرط تکمیلی ننموده اند.

علاوه بر شروط اولیه معین شده از سوی متولی مسکن ملی برای قرار دریافت متقاضیان در لیست خانوار های واجد شرایط به منظور پیش خرید این واحدها، یک شرط مهم مبنی بر توانایی مالی خانوار های متقاضی برای تامین آورده نقدی به میزان دو سوم هزینه کل ساخت واحد ها معین شد که بر این اساس در مرحله اول، خانوار های واجد شرایط باید اقدام به افتتاح حساب و واریز مبلغی معادل 40 میلیون تومان در حسابی نزد شبکه بانکی می کردند. اما پس از اتمام مراحل مربوط به ثبت نام متقاضیان، پالایش آن ها و تایید متقاضیان از سوی مراجع محلی، تنها درصد اندکی از آن ها اقدام به افتتاح حساب و واریز آورده اولیه معین شده کردند.

پس از اعلام وزارت راه وشهرسازی مبنی بر آغاز طرحی به منظور تامین مسکن خانوار های واجد شرایط در قالب طرح اقدام ملی تعداد قابل توجهی از متقاضیان مسکن -جمعیتی در حدود یک میلیون و600 هزار نفر -اقدام به ثبت نام کردند که از این تعداد پس از انجام فرآیند های مربوط به پالایش اولیه، 880 هزار نفر متقاضی واجد شرایط اولیه برای قرار دریافت در فهرست مشمولان طرح اقدام ملی مسکن شناسایی شدند. در مراحل بعدی مربوط به پالایش متقاضیان در نهایت 440 هزار نفر از سوی وزارت راه وشهرسازی به عنوان متقاضیان واجد شرایط به ادارات راه وشهرسازی استان ها به منظور دریافت تاییدیه نهایی معرفی شدند که تا ابتدای تابستان امسال و براساس آمار های مربوط به آن بازه زمانی، تا به امروز تنها 27 هزار و 700 نفر از سوی این ادارات به عنوان متقاضیان واجد شرایط برای تکمیل عملیات ثبت نام فرخوانده شده اند.

این افراد پس از تایید محلی به بانک معرفی شده وبه آن ها اعلام شد که برای افتتاح حساب و واریز آورده اولیه 40 میلیون تومانی به بانک مراجعه نمایند.

در این میان و از این تعداد تا ابتدای تابستان امسال تنها 18 هزار و 800 متقاضی اقدام به افتتاح حساب کردند و تنها 8 هزار نفر از آن ها واریز وجه داشتند. از سوی دیگر در حالی که مطابق دستورالعمل طرح اقدام ملی مسکن متقاضیان این واحد ها باید در مرحله اول مبلغ 40 میلیون تومان را به عنوان آورده اولیه در بانک سپرده گذاری می کردند، میانگین رقم واریزی از سوی 8 هزار متقاضی این طرح که واریز وجه انجام دادند تنها 16 میلیون تومان بوده است.

این موضوع نشان می دهد فرآیندی تحت عنوان ریزش سریالی در فرایند ثبت نام مسکن ملی از ابتدا تا به امروز اتفاق افتاده است و تنها تعداد محدودی از افراد واجد شرایط اقدام به سپرده گذاری محدود برای قرار دریافت در فهرست پیش خریداران واقعی واحد های مسکونی دولتی ساز نموده اند. در ابتدای تعریف طرح اقدام ملی مسکن متولی بخش مسکن بیان کرد قرار است این طرح با توجه به تجارب مهمی که در طرح مسکن مهر به دست آمده، طراحی و اجرا گردد.

یکی از مهم ترین معضلاتی که متولی بخش مسکن در مسکن مهر با آن روبرو بود، مشکل نبود متقاضی برای بخشی از واحد های ساخته شده در قالب این طرح در بعضی از نقاط کشور بود؛ بنابراین در ابتدای مطرح شدن برنامه ساخت مسکن ملی اعلام شد در این طرح برای جلوگیری از بروز و تکرار این مشکل، کار به شکل متفاوتی انجام خواهد شد و پروژه ها تنها در صورتی تعریف می شوند که پیش خریدار واقعی برای آن ها وجود داشته باشد.

در این طرح قرار شد فرآیند ساخت پروژه ها زمانی آغاز گردد که به ازای هر واحد مسکونی یک پیش خریدار واقعی و معین وجود داشته باشد و این موضوع به عنوان یک شرط مهم برای کلنگ زنی و آغاز پروژه ها مورد تاکید نهاده شد. در حالی که در مسکن مهر پروژه ها با در نظر دریافت تعداد متقاضیان بالقوه آغاز شد و به دلیل نبود متقاضی در بعضی مناطق و برای بعضی واحد ها بسیاری از منابع صرف ساخت واحد هایی شد که عملا فاقد متقاضی بود.

از سوی دیگر، در طرح اقدام ملی ازمراحل ابتدایی اعلام شد میانگین هزینه ساخت هر واحد مسکونی در این طرح حول و حوش 300 میلیون تومان است که تنها 100 میلیون تومان آن تسهیلات بانکی است و مابقی معادل 200 میلیون تومان و برابر با دو سوم هزینه کل ساخت باید از سوی پیش خریدار تامین گردد.

تجربه مسکن مهر نشان داد در نظر ندریافت شرایط واقعی تقاضا در مناطق مختلف برای تعریف پروژه های مسکونی منجر به عدم تامین آورده نقدی به دلیل نبود پیش خریدار واقعی برای بخشی از واحد ها شده و به رغم اختصاص وام بانکی و منابع دولتی برای ساخت واحد ها به دلیل عدم تامین سهم و آورده متقاضی، پروژه ها با تاخیر همراه شده وبه دلیل بروز تورم ساختمانی و افزایش هزینه های ساخت، فرایند تکمیل طرح کند شده وبا مشکل همراه می گردد.

در بعضی دیگر از پروژه ها هم که پیش خریداران در پرداخت آورده نقدی خود همکاری نکردند یا آورده نقدی را به موقع پرداخت نکردند، پروژه ها با تورم ساختمانی روبه رو و بسیاری از آن ها متوقف شد. به رغم آنکه در مسکن ملی نیز تاکید متولی بخش مسکن بر تعریف هر پروژه به ازای همان تعداد پیش خریدار معین بود، اما عملا در طرح اقدام ملی نیز از همین ابتدا زنگ خطر این موضوع به صدا درآمده است. ظرفیت طرح اقدام ملی مسکن در سال گذشته و در ابتدا، ساخت 400 هزار واحد مسکونی اعلام شد، اما اوایل امسال اعلام شد وزارت راه وشهرسازی با همکاری سایر نهاد ها و وزارتخانه هایی که زمین در اختیار دارند یک میلیون واحد مسکونی احداث خواهد نمود.

تا اوایل تابستان امسال هم در حالی که تنها 8 هزار نفر از متقاضیان اقدام به واریز آورده اولیه آن هم به طور میانگین کمتر از نصف مبلغ معین شده نموده بودند، برای ساخت 223 هزار واحد مسکونی در قالب این طرح از سوی دولت تامین زمین انجام شد. همچنین عملیات ساخت 50 هزار واحد مسکن ملی نیز آغاز شد. این آمار ها نشان می دهد به رغم همه تاکید هایی که از ابتدای کار برای آغاز پروژه ها متناسب با تعداد پیش خریداران واقعی و نه پیش خریدار بالقوه وجود داشت، اما عملا مسکن ملی نیز در حال کشیده شدن به همان مسیری است که پیش از این در مسکن مهر تجربه شد. آنالیز ها نشان می دهد در شرایطی که 440 هزار نفر از متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن در فرآیند پالایش اجرا شده از سوی وزارت راه وشهرسازی به عنوان متقاضی واجد شرایط به ادارات راه وشهرسازی استان ها معرفی شده اند، تنها تا ابتدای تابستان حدود 27 هزار نفر از آن ها به عنوان متقاضی واجد شرایط به بانک معرفی شده اند، بخشی از این فاصله وشکاف زیاد بین تعداد متقاضیان واجد شرایط و تعداد معرفی شده ها به بانک می تواند ناشی از بوروکراسی های اداری باشد. اما بخش مهمی نیز مربوط به بی انگیزگی متقاضیان و پای کار نبودن آن ها برای پیگیری شرایط خود در طرح اقدام ملی مسکن است.

در صورتی که عدم معرفی حدود 200 هزار نفر از متقاضیان واجد شرایط به بانک را ناشی از بوروکراسی اداری و طولانی شدن فرآیند ها در ادارات راه وشهرسازی فرض، شاهده می گردد که عدم معرفی 200 هزار نفر دیگر به بانک می تواند ناشی از عدم همکاری خود متقاضیان با مسوولان مسکن استان ها برای تحویل مدارک و سایر اقدامات لازم برای قرار دریافت در فهرست مشمولان نهایی مسکن ملی باشد. به این ترتیب در صورتی که نسبت 8 هزار واریز نماینده آورده اولیه مسکن ملی با 200 هزار نفری که به علت بی انگیزگی و عدم پیگیری اقدام به واریز وجه ننموده اند مورد محاسبه قرار بگیرد، تنها حدود 5 درصد از واجدان مسکن ملی، پیش خریدار واقعی محسوب می شوند ومابقی حکم تماشاچیان این طرح را دارند.

ضمن آنکه 8 هزار واریز نماینده وجه نیز اگر چه هم اکنون به دلیل اقدام برای پرداخت آورده اولیه طرح اقدام ملی پیش خریدار واقعی محسوب می شوند، اما آن ها هم به دلیل آنکه به طور میانگین به جای واریز 40 میلیون تومان در مرحله اول اقدام به واریز متوسط 16 میلیون تومان نموده اند، در واقع پیش خریداران ضعیف محسوب می شوند.

اما آنالیز های دنیای اقتصاد درخصوص آسیب شناسی این موضوع و دلایل آنکه تنها حدود 5 درصد از متقاضیان واجد شرایط طرح اقدام ملی پیش خریدار واقعی بوده ومابقی به عنوان تماشاچی در این طرح حضور دارند نشان می دهد دست کم 5 عامل عمده در بروز این شرایط می تواند دخیل باشد که عمده متقاضیان بنا بر یکی از آن ها یا همه آن ها تبدیل به پیش خریدار واقعی این طرح نشده اند. اولین دلیل این موضوع را می توان در پس انداز صفر خانوارها به خاطر افزایش قابل توجه هزینه اجاره نشینی در بازار مسکن از بابت تامین مبلغ رهن و اجاره آپارتمان، کاهش سطح درآمد های واقعی خانوار ها واندک بودن میزان حقوق و دستمزد ها در برابر تورم و همچنین شرایط نامساعد مالی به ویژه در شرایط شیوع ویروس کرونا جست و جو کرد.

دومین عامل به راهنمایی بخش عمده ای از سرمایه خانوار ها به بازار سهام و ورود تعداد قابل توجهی از افراد فاقد مسکن به حوزه بورس بازی مربوط می گردد. هم اکنون بخش قابل توجهی از سرمایه های خرد مردم از جمله متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن نیز در بورس واقع شده است. نااطمینانی به آینده از سوی متقاضیان به دلیل قرار دریافت دولت دوازدهم در سال پایانی عمر خود سومین دلیلی است که می تواند منجر به کاهش انگیزه متقاضیان مسکن ملی برای پرداخت 40 میلیون تومان آورده اولیه گردد.

هم اکنون این تصور در میان بعضی از متقاضیان طرح اقدام ملی وجود دارد که این احتمال وجود دارد با اتمام دوره چهار ساله دولت کنونی، دولت بعدی این سیاست را دنبال ننموده و عملا فرآیند ساخت این واحد ها کند شده و دوره ساخت طولانی تر و هزینه برتر گردد. از سوی دیگر همین موضوع می تواند به دلیل تورم ساختمانی، هزینه ساخت را افزایش دهد؛ مطابق با آنچه در مسکن مهر تجربه شد و دوره ساخت بعضی پروژه ها به طور متوسط از 2 به 5 سال افزایش یافت.

همچنین بعضی از خانوار ها که هم اکنون نیز به سختی قادر به تامین آورده اولیه برای طرح اقدام ملی مسکن هستند نگران هستند در آینده به دلیل تورم هزینه های ساخت قادر به تامین اضافه هزینه هایی که به دلیل تورم به پروژه تحمیل می گردد، نباشند و در این زمینه با مشکل روبرو شوند. وسوسه شدن با طرح های دیگری نظیر طرحی که اخیرا از سوی مجلس درخصوص ساخت 6 میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت مطرح شد از دیگر دلایلی می تواند باشد که باعث انصراف بعضی افراد واجد شرایط طرح اقدام ملی این طرح شده و به همین علت آن ها اقدامی بابت واریز آورده اولیه به حساب بانکی خود انجام نداده باشند.

نگرانی از دچار شدن طرح اقدام ملی به سرنوشت مسکن مهر نیز از دیگر دلایلی است که می تواند منجر به بی انگیزگی واجدان شرایط مسکن ملی شده باشد. مسکن مهر در چند مرحله به دلیل طولانی شدن دوره ساخت و برخورد با تورم ساختمانی با افزایش قیمت همراه شد. همچنین ضعف سرانه ها و خدمات رسانی در بعضی محلات مسکن مهر این نگرانی را در بین متقاضیان مسکن ملی نیز ایجاد نموده است که مبادا شرایط خدمات رسانی در این طرح نیز مشابه بعضی پروژه های مسکن مهر ضعیف باشد.

یک برآورد اجرا شده نشان می دهد در سال 88 که طرح مسکن مهر شکل عملیاتی به خود گرفت آورده اولیه متقاضیان واجد شرایط این طرح 2 میلیون تومان اعلام و دریافت شد. این آورده اولیه 2 میلیون تومانی با توجه به میانگین حقوق 500 هزار تومانی خانوار معادل 4 برابر حقوق یک ماه خانوار بود. هم اکنون رقم آورده اولیه متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن برابر با حدود 8 برابر میانگین حقوق یک ماه خانوار است.

از این رو به لحاظ مقایسه سطح درآمد با رقم پرداخت اولیه طرح اقدام ملی، طرح اقدام ملی طرحی گران تر از مسکن مهر برای خانوار ها محسوب می گردد. مقایسه رقم آورده اولیه طرح اقدام ملی مسکن با میانگین رهن واحد های مسکونی استیجاری نیز نشان می دهد در سال 88 که طرح مسکن مهر صورت عملیاتی به خود گرفت، آورده اولیه 2 میلیون تومانی معادل یک ششم متوسط هزینه رهن کامل یک آپارتمان مسکونی بود، اما در شرایط فعلی رقم 40 میلیون تومانی آورده اولیه طرح اقدام ملی مسکن به طور متوسط برابر با یک سوم مبلغ رهن کامل واحد های مسکونی است. به این معنا که اگر در آن موقع افراد متقاضی برای پرداخت آورده اولیه لازم بود پس اندازی معادل یک ششم میانگین رهن واحد های مسکونی را کنار بگذارند، این میزان هم اکنون به یک سوم افزایش یافته است که از توان مالی بسیاری از خانوار های فاقد مسکن در شرایطی که در واحد مسکونی دیگری مستاجر هستند، خارج است.

منبع: فرارو
انتشار: 26 مرداد 1399 بروزرسانی: 4 مهر 1399 گردآورنده: pariha.com شناسه مطلب: 3509

به "مسکن ملی بدون خریدار؟" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "مسکن ملی بدون خریدار؟"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید